Création d'une SCI : un parcours du combattant administratif ?

Si votre projet entrepreneurial concerne le secteur immobilier, vous avez certainement exploré la possibilité de créer une société civile immobilière. Il s'agit en effet d'un statut juridique dont les avantages sont nombreux. Il permet notamment de faciliter la gestion du patrimoine ainsi que la location et la transmission de biens immobiliers. Toutefois, en dépit de ses atouts, le statut de SCI est souvent délaissé au profit d'autres statuts, dont les démarches de création paraissent plus simples. Afin de clarifier les choses et de vous permettre de créer votre SCI en toute quiétude, je vous invite à découvrir dans cet article les différentes étapes de création d'une SCI.

La SCI : ce qu'il faut comprendre

La Société Civile Immobilière, ou SCI, est une association de personnes en vue d'acquérir et de détenir des biens immobiliers (terrains, immeubles, entrepôts, etc.). Elle n'est en revanche pas destinée à faire de l'achat et de la revente d'immeubles à titre d'activité principale : pour en savoir plus sur la création de SCI, vous pouvez vous rendre sur des sites spécialisés conçus par des experts aux compétences pluridisciplinaires (juriste, experts-comptables...). Sachez cependant qu'il est indispensable d'avoir au minimum 2 personnes physiques ou morales associées pour créer une SCI. Les associés peuvent également être gérants. Par ailleurs, il existe plusieurs types de SCI, notamment :

• la SCI professionnelle ;
• la SCI familiale ;
• la SCI de construction vente ;
• la SCI de couple, etc.

La création de chaque type de SCI dépend de l'activité que les associés souhaitent effectivement exercer et de leurs objectifs. Par ailleurs, si les associés conservent la possibilité d'avoir un patrimoine personnel dissocié de celui de la société, ils sont en revanche « indéfiniment responsables des dettes de la société ». Cela signifie qu'en cas de complications financières, leur patrimoine personnel sera engagé. Enfin, il faut noter qu'en fonction des intentions des associés, la SCI peut être assujettie à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés. À ce sujet, il est très important de consulter une personne qualifiée (avocat, expert-comptable, etc.) avant de choisir le régime d'imposition de votre SCI.

La création d'une SCI

La création d'une SCI nécessite l'accomplissement d'un certain nombre de démarches pour mener le projet à son terme.

Rédiger les statuts de la SCI

C'est la première étape du processus de création de la SCI. En effet, dans les statuts sont définies les modalités de fonctionnement de la société. Il est indispensable que les statuts soient rédigés par écrit et qu'ils soient validés par tous les associés. De ce fait, ils peuvent être réalisés par acte notarié ou sous seing privé selon les cas. Parmi les mentions obligatoires qu'ils doivent comporter, on retrouve :

• l'objet et la forme juridique de la société ;
• la dénomination ;
• le siège et le capital social ;
• la durée de vie de la société ;
• les apports des différents associés.

Une fois les statuts finalisés, ils doivent être signés par tous les associés (ou par des mandataires munis d'une procuration écrite et dûment signée par le ou les associés). La SCI est constituée à partir du moment où toutes les signatures ont été enregistrées. Chacun des associés recevra ensuite une copie certifiée conforme des statuts de la SCI.

Déposer le capital social de la SCI à la banque

En France, la loi ne prescrit aucun capital social minimal pour la création d'une SCI. Il est donc possible de créer une société civile immobilière avec 1 euro. Par contre, le montant du capital social peut être fixe ou variable, et peut se composer aussi bien d'apports en numéraire (argent) que d'apports en nature (biens immobiliers). Il est important de souligner que l'apport d'un bien immobilier qui donne lieu à une publicité foncière doit forcément être transcrit par un acte notarié. Les associés doivent donc déterminer ensemble le montant idéal de capital social qui sera en adéquation avec leurs ambitions et objectifs d'investissements, et ce afin de pouvoir bénéficier par la suite de financements externes. Le dépôt une fois effectué, vous recevez une attestation de dépôt des fonds. Cette dernière fait partie des documents nécessaires à la réalisation de l'immatriculation de votre SCI.

Publier l'annonce légale de la SCI

Cette troisième étape est une formalité essentielle, car elle permet d'informer un maximum de personnes (dont les éventuels locataires) de votre démarche de création de SCI. La publication doit absolument être faite dans un journal agréé, situé dans le département du lieu du siège social de la société. Sa non-publication peut empêcher l'immatriculation de la société, de même que le démarrage effectif de ses activités. L'annonce légale doit comporter des éléments obligatoires tels que ceux mentionnés dans les statuts. Les informations suivantes doivent notamment y figurer :

• les informations sur le ou les gérants ;
• l'adresse du siège social ;
• la date de démarrage des activités ;
• la manière dont ont été rédigés les statuts ;
• la date de signature des statuts ;
• les conditions de cession des parts sociales de la société.

À noter : les tarifs de publication des annonces légales varient en fonction des départements.

Faire immatriculer la SCI

La procédure d'immatriculation d'une SCI commence par la constitution d'un dossier. Ce dernier doit comporter entre autres documents :

• le formulaire M0 (document administratif à remplir et à faire signer obligatoirement par le gérant) ;
• l'attestation de dépôt des fonds ;
• l'attestation de parution dans un journal d'annonces légales ;
• un justificatif d'occupation des locaux du siège social ;
• un justificatif d'identité du ou des gérants ainsi qu'une déclaration de non-condamnation et de filiation lorsqu'il s'agit d'une personne physique ;
• un exemplaire original des statuts ;
• la déclaration des bénéficiaires effectifs.

Lorsque tous les éléments sont réunis, il ne vous reste plus qu'à déposer ou envoyer votre dossier au greffe du tribunal de commerce. Vous devrez par ailleurs vous acquitter d'un paiement de 70 euros environ, car il ne s'agit pas d'un service gratuit. Après analyse et validation du dossier, votre extrait Kbis est édité, de même que votre numéro Siren. Votre société civile immobilière est ainsi créée.

Créer une SCI : faites-vous aider dans vos démarches

Comme vous le constatez, créer une société civile immobilière n'est pas une procédure toujours très simple. Pour la rédaction des statuts par exemple, il est possible de trouver des exemples sur internet, mais ils ne cadreront pas forcément avec votre réalité, vos besoins et objectifs. De même, le choix du mode d'imposition de votre SCI ne doit pas se faire au hasard. Vous devez choisir, selon vos activités, quel type d'impôt sera le plus avantageux pour vous et vos associés. Vous devrez aussi obligatoirement tenir une comptabilité. Par ailleurs, lorsque vous faites le choix d'une SCI, vous avez l'obligation de tenir une assemblée générale (AG) d'approbation des comptes de la société chaque année. C'est pour ces raisons qu'il est fortement recommandé de solliciter l'aide de professionnels qualifiés. Il peut s'agir :

• d'un notaire ou autre expert juridique ;
• d'un expert-comptable ;
• d'une plateforme juridique agréée en ligne, etc.

En collaborant avec des professionnels, vous bénéficiez d'un accompagnement personnalisé. Toutes les démarches sont réalisées de manière conforme et dans des délais assez réduits. À moins que votre projet comporte des difficultés juridiques particulières, les plateformes légales en ligne sont particulièrement adaptées pour vous aider à concrétiser votre projet de SCI. Pour des conseils immobiliers, patrimoniaux ou fiscaux, il est préférable de prendre contact avec un avocat ou un spécialiste de ces questions. Si vous décidez de faire votre création de SCI en ligne, veillez à vérifier, en plus du délai, les tarifs pratiqués, les services supplémentaires (vérification du dossier d'immatriculation, assistance, etc.), mais également les avis des utilisateurs. Le coût des formalités, combiné avec celui des honoraires ou des frais des plateformes en ligne, ne doit pas être un frein : vous aurez en effet l'assurance que vos documents sont en règle et que toutes les procédures auront été respectées.

Les avantages de la SCI

La SCI représente une bonne alternative, car en plus de ne nécessiter aucun apport initial minimum obligatoire, elle facilite l'organisation du fonctionnement de la structure et permet notamment :

• de bénéficier d'avantages fiscaux (le choix entre l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés, la répartition des dividendes ou le réinvestissement des bénéfices, l'amortissement de l'immeuble, etc.) ;
• de faciliter la gestion du patrimoine professionnel et personnel, en simplifiant les formalités en cas de transmission de patrimoine à des ayants droit ;
• de répartir les charges entre les associés.

Ce dernier point est important, car les organismes financiers seront plus enclins à vous octroyer des prêts si vous avez plusieurs associés. De même, les coûts de réalisation de vos projets immobiliers seront réduits puisque répartis entre tous les associés. Enfin, n'hésitez pas à vous adresser à des partenaires juridiques fiables pour vous aider dans le processus de création de votre future SCI.