Calculateur de rentabilité locative
Estimez le rendement brut et net d'un bien locatif à partir du prix, du loyer et des charges. Le calcul se met à jour en direct, rien n'est envoyé sur nos serveurs.
Vos données
Rendement brut et rendement net : la vraie différence
Le rendement brut est le chiffre que tout le monde cite en premier parce qu'il est simple : on prend les loyers encaissés sur une année entière et on les divise par le prix d'achat du bien. Pour un appartement payé 200 000 € qui rapporte 800 € par mois, soit 9 600 € sur l'année, le rendement brut ressort à 4,8 %. C'est un repère rapide pour comparer deux annonces, mais il est trompeur, car il ignore tout ce qui sort de votre poche une fois propriétaire. Le rendement net corrige ce biais : on retranche d'abord les charges annuelles des loyers, et c'est ce solde qu'on rapporte au prix. Avec 2 500 € de charges, le revenu net tombe à 7 100 € et le rendement net à 3,55 %. L'écart de plus d'un point entre brut et net, c'est exactement ce qu'on oublie quand on se fie au seul chiffre vendeur.
Ce que recouvrent les charges annuelles
Les charges saisies dans cet outil ne sont pas un détail : elles font ou défont la rentabilité réelle. On y met la taxe foncière, qui revient chaque année et grimpe régulièrement, les charges de copropriété non récupérables sur le locataire, l'assurance propriétaire non occupant, et les éventuels frais de gestion si vous déléguez à une agence. Pensez aussi à provisionner la vacance locative, ces semaines sans locataire entre deux baux, et les petits travaux d'entretien. Plus votre estimation des charges est honnête, plus le rendement net affiché colle à ce que vous toucherez vraiment.
Et le rendement après impôt ?
Ce calculateur s'arrête au rendement net de charges. Il ne calcule pas le rendement net-net, celui qui intègre la fiscalité, c'est-à-dire l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux qui pèsent sur vos loyers selon votre régime, micro-foncier, réel ou meublé. Ce dernier étage dépend trop de votre situation personnelle pour être généralisé ici. Retenez simplement que le rendement net-net est toujours inférieur au rendement net affiché, parfois nettement.
Intégrez les frais de notaire et les travaux
Pour un rendement réaliste, le prix d'achat à saisir n'est pas le prix affiché par le vendeur, mais le coût total de l'opération. Ajoutez-y les frais de notaire, qui pèsent souvent autour de 7 à 8 % dans l'ancien, et le budget des travaux à prévoir avant la mise en location. Un bien acheté 200 000 € mais qui en coûte réellement 220 000 € une fois tout payé n'a pas le même rendement, et c'est ce vrai chiffre qui doit guider votre décision.